Leistung · Altbausanierung
Altbausanierung in Berlin – das ganze Gründerzeithaus in geplanten Abschnitten
Ein Berliner Gründerzeithaus ist mehr als die Summe seiner Wohnungen: Holzbalkendecken, Keller, Treppenhaus und Stuckfassade betreffen alle Wohnungen. Die Altbausanierung plant diese gemeinsamen Teile zuerst und die Wohnungen als Abschnitte darin – mit Respekt vor dem, was erhalten werden soll.
Beispielhafte Darstellung – kein Referenzprojekt.
- Ein fester Ansprechpartner
- Eine zentrale Anfrage
- Gewerke koordiniert
- In Berlin
Ausgangslagen im Berliner Altbau
Ein Gründerzeithaus mit Vorderhaus, Seitenflügel und Hof
Berliner Mietshäuser um 1900 haben oft mehrere Gebäudeteile mit eigenen Treppenhäusern und unterschiedlichem Zustand. Die Sanierung beginnt mit der Frage, welcher Teil in welchem Umfang erneuert wird.
Holzbalkendecken, Dielen und Stuck sollen bleiben
Die Geschossdecken bestehen aus Holzbalken, dazwischen auf einem Einschub die Schüttung, darüber die Dielen, darunter Putz auf Rohrgewebe und oft Stuck. Wer Leitungen neu führt, greift in diesen Aufbau ein und muss ihn schützen.
Die Haustechnik stammt aus mehreren Jahrzehnten
Nach den Kachelöfen kamen Etagenheizungen, Durchlauferhitzer und nachträglich eingebaute Bäder. Leitungen verschiedener Generationen liegen nebeneinander und sind selten dokumentiert.
Kastenfenster, Fassade und Keller zeigen ihr Alter
Stuckfassade, Kastenfenster und feuchte Kellerwände gehören zum Bestand. Welche Teile erhalten, aufgearbeitet oder ersetzt werden, hängt auch von Denkmal- und Erhaltungsrecht ab.
Vom Keller bis unters Dach: das Haus zuerst aufnehmen
Ein Gründerzeithaus wurde handwerklich gebaut und über ein Jahrhundert immer wieder verändert. Archivpläne der Bauakte zeigen den ursprünglichen Zustand, selten die späteren Einbauten. Deshalb werden alle Gebäudeteile begangen: Keller und Hausanschlussraum, Treppenhäuser, Dachboden und Fassade, dazu möglichst mehrere Wohnungen als Stichprobe.
Wie die Arbeiten im bewohnten Haus in Abschnitte geteilt werden, beschreibt die Seite Mehrfamilienhaus sanieren. Bleiben Mietparteien im Haus, sollten Unterbrechungen von Wasser, Strom und Heizung gebündelt und angekündigt werden; das Treppenhaus muss als Rettungsweg frei bleiben und gegen Staub geschützt werden, Zugänge zu den Wohnungen sind abzustimmen; ob eine Modernisierungsankündigung nötig ist, ist rechtlich zu prüfen. Im Altbau kommt hinzu, dass neue Leitungswege durch Holzbalkendecken und Mauerwerk geführt werden müssen, ohne Stuck und Dielen zu beschädigen. Arbeiten an Elektro-, Trinkwasser- und Heizungsanlagen dürfen nur Fachbetriebe ausführen, die dafür eingetragen bzw. zugelassen sind.
Ob das Haus unter Denkmalschutz steht oder in einem Erhaltungsgebiet liegt, lässt sich vorab klären; Eingriffe sind dann mit den zuständigen Behörden abzustimmen. Bei Häusern dieses Alters sind außerdem Schadstoffe möglich, etwa in Deckenschüttungen, asbesthaltige Bodenplatten und Kleber aus späteren Umbauten oder teerhaltiger Parkettkleber. Gibt es Anhaltspunkte, prüfen das Fachleute vor Beginn. Für Arbeiten an asbesthaltigen Materialien gelten die Sachkunde nach TRGS 519 und eine Anzeige bei der Arbeitsschutzbehörde; für andere Stoffe wie PAK-haltige Kleber oder alte Holzschutzmittel gelten eigene Schutzregeln.
Ablauf im Detail- 01Bestandsaufnahme und Archivpläne
- 02Denkmal- und Erhaltungsrecht klären
- 03Schadstoffe und Decken prüfen
- 04Keller und Hausanschlussraum
- 05Leitungen durch alle Geschosse
- 06Wohnungen in Abschnitten
- 07Treppenhaus und Fassade
- 08Abnahme je Abschnitt
Was zur Altbausanierung eines Hauses gehören kann
Welche Teile erneuert, ergänzt oder erhalten werden, entscheidet der aufgenommene Zustand. Was den Charakter des Hauses ausmacht, bleibt, wo es der Zustand erlaubt, erhalten und wird während der übrigen Arbeiten geschützt.
- Bestandsaufnahme aller GebäudeteileVorderhaus, Seitenflügel, Keller, Dach
- Holzbalkendecken prüfenBalkenköpfe, Schüttung, Dielen
- Leitungen im AltbaugefügeWege durch Decken und Mauerwerk
- Wohnungen als AbschnitteEinheit für Einheit im Hausplan
- Historisches TreppenhausWandflächen, Geländer, Anstrich
- Keller und FeuchteUrsachen klären, Putz erneuern
- Stuckfassade und AußenputzRisse, Putz, Anstrich
- Oberflächen mit AltbaubezugStuck schützen, Dielen sichern und erhalten, Kalkputz ausbessern
Einzelheiten zu den Gewerken im Bestand beschreiben die Seiten zu Elektroarbeiten, Sanitärarbeiten und Putzsanierung.
Wer Arbeiten an Elektro, Wasser und Heizung ausführen darf
Elektro-, Trinkwasser- und Heizungsarbeiten innerhalb einer Sanierung dürfen nur Fachbetriebe ausführen, die dafür eingetragen bzw. zugelassen sind: für die elektrische Anlage nach § 13 der Niederspannungsanschlussverordnung (NAV) im Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers, für die Trinkwasserinstallation nach § 12 AVBWasserV im Installateurverzeichnis eines Wasserversorgers und für Heizungsarbeiten mit dem Installateur- und Heizungsbauerhandwerk in der Handwerksrolle. Lassen Sie sich vor der Beauftragung nennen, welche Betriebe diese Arbeiten übernehmen.
Häufige Fragen
Zur Altbausanierung
Bei einer Wohnung endet die Planung an der Wohnungstür und an den Strängen im Schacht. Bei der Altbausanierung ist das ganze Gründerzeithaus der Gegenstand: Gebäudeteile, Decken, Keller, Treppenhaus und Fassade gehören dazu, und die Wohnungen sind Abschnitte innerhalb dieser Planung.
Weiterführend
Mehr zur Altbausanierung
Geht es nur um eine einzelne Wohnung im Gründerzeithaus, gibt es dafür eine eigene Seite; für Mehrfamilienhäuser jeden Baujahrs ebenfalls.
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