Komplettsanierung · Eigentumswohnung
Eigentumswohnung sanieren in Berlin – mit Hausverwaltung und Gemeinschaft abgestimmt
Wer eine Eigentumswohnung saniert, arbeitet in der eigenen Wohnung, aber in einem gemeinsamen Haus. Deshalb ist vor dem ersten Arbeitstag zu klären, welche Bauteile Ihnen allein gehören, wer bei den übrigen mitredet und wie die Arbeiten die Nachbarn berühren.
Beispielhafte Darstellung – kein Referenzprojekt.
- Ein fester Ansprechpartner
- Eine zentrale Anfrage
- Gewerke koordiniert
- In Berlin
Typische Anlässe in der Eigentumswohnung
Wohnung gekauft, Sanierung vor dem Einzug
Zwischen Übergabe und Einzug sollen Bad, Böden und Elektrik erneuert werden. Die Abstimmung mit der Hausverwaltung läuft parallel zur Planung.
Bewohnte Wohnung schrittweise erneuern
Die Wohnung wird weiter genutzt, einzelne Bereiche kommen nacheinander an die Reihe. Ruhezeiten und Wege durchs Treppenhaus bestimmen den Takt mit.
Vermietete Eigentumswohnung zwischen zwei Mietern
Nach dem Auszug bleibt ein begrenztes Zeitfenster. Arbeiten am Gemeinschaftseigentum lassen sich darin nur unterbringen, wenn sie früh beantragt sind.
Was dazugehören kann
Neben den eigentlichen Gewerken gehören in der Eigentumswohnung einige Abstimmungen zum Umfang.
- Klärung der ZuständigkeitenTeilungserklärung, Hausordnung, Beschlüsse sichten
- Anmeldung bei der HausverwaltungZeitraum, Umfang, Ansprechpartner benennen
- Treppenhaus- und AufzugsschutzBöden, Kanten und Türen abdecken
- Arbeiten im SondereigentumBad, Böden, Wände, Elektrik in der Wohnung
- Schnittstellen zum StrangAbsperrungen und Anschlüsse im Schacht
- Trittschall beim BodenwechselAufbau passend zur Wohnung darunter
Fachwissen
Was in der Eigentumswohnung vorab zu klären ist
Die folgenden Punkte ersetzen keine Rechtsberatung; sie zeigen, wo in der Praxis Abstimmungsbedarf entsteht.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Zum Sondereigentum gehören meist Innenwände ohne tragende Funktion, Bodenbeläge, Fliesen, Sanitärobjekte und die Leitungen ab der Absperrung in der Wohnung. Tragende Wände, Decken, Fenster, Wohnungseingangstür und Steigleitungen zählen in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Maßgeblich ist die Teilungserklärung des Hauses, die im Einzelfall abweichen kann. Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum brauchen grundsätzlich einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
Leitungen im Schacht
Wasser-, Abwasser- und Heizungsstränge verlaufen senkrecht durch alle Wohnungen. Wer sein Bad erneuert, schließt an einen Strang an, der in der Regel zum Gemeinschaftseigentum gehört. Ist er alt, stellt sich die Frage, ob er im Zuge der eigenen Sanierung mit erneuert werden sollte – das entscheidet die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer. Absperrungen, die mehrere Wohnungen betreffen, werden über die Hausverwaltung angekündigt.
Trittschall beim neuen Boden
Wird ein weicher Belag gegen Parkett, Vinyl oder Fliesen getauscht, ändert sich der Trittschall in der Wohnung darunter. Streit darüber entsteht häufig erst nach dem Einzug. Eine geeignete Trittschalldämmung, Randstreifen an allen Wänden und entkoppelte Sockelleisten verhindern, dass Schall über die Ränder übertragen wird. Was im Einzelfall geschuldet ist, kann die Teilungserklärung oder die Hausordnung mitbestimmen.
Hausordnung, Zeiten und Treppenhaus
Die Hausordnung legt oft fest, wann laute Arbeiten erlaubt sind; in Berlin gelten zusätzlich die allgemeinen Ruhezeiten. Stemm- und Bohrarbeiten werden deshalb gebündelt und angekündigt. Das Treppenhaus wird vor dem ersten Materialtransport geschützt und der Zustand dokumentiert. Soll ein Container auf der Straße stehen, braucht es dafür eine Genehmigung des Bezirksamts.
Schritt für Schritt
Wie eine Sanierung in der Eigentumswohnung vorbereitet wird
Die Abstimmung mit der Gemeinschaft läuft vor und neben den Gewerken, nicht erst danach.
Ablauf im Detail- 01
Unterlagen sichten
Teilungserklärung, Hausordnung und frühere Beschlüsse zeigen, was zum Sondereigentum gehört und welche Regeln im Haus gelten.
- 02
Vorhaben einordnen
Die geplanten Arbeiten werden danach getrennt, ob sie allein die Wohnung betreffen oder Gemeinschaftseigentum berühren.
- 03
Hausverwaltung einbinden
Zeitraum, Lärmphasen, Absperrungen und gegebenenfalls ein Beschlussantrag werden mit der Verwaltung abgestimmt.
- 04
Ausführung mit Rücksicht aufs Haus
Treppenhausschutz, gebündelte laute Arbeiten und angekündigte Absperrungen halten die Belastung für die Nachbarn überschaubar.
Wer Arbeiten an Elektro, Wasser und Heizung ausführen darf
Elektro-, Trinkwasser- und Heizungsarbeiten innerhalb einer Sanierung dürfen nur Fachbetriebe ausführen, die dafür eingetragen bzw. zugelassen sind: für die elektrische Anlage nach § 13 der Niederspannungsanschlussverordnung (NAV) im Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers, für die Trinkwasserinstallation nach § 12 AVBWasserV im Installateurverzeichnis eines Wasserversorgers und für Heizungsarbeiten mit dem Installateur- und Heizungsbauerhandwerk in der Handwerksrolle. Lassen Sie sich vor der Beauftragung nennen, welche Betriebe diese Arbeiten übernehmen.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Thema Eigentumswohnung
Für Arbeiten, die nur das Sondereigentum betreffen, in der Regel nicht. Sobald tragende Wände, Fenster, Steigleitungen oder andere Teile des Gemeinschaftseigentums berührt werden, ist grundsätzlich ein Beschluss nötig. Wo die Grenze im eigenen Haus verläuft, klären Teilungserklärung und Hausverwaltung; bei Zweifeln hilft eine rechtliche Beratung.
Weiterführend
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