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Keine Rechtsberatung
Dieser Leitfaden erklärt Grundbegriffe und typische Fragen, ersetzt aber keine rechtliche Beratung. Maßgeblich sind das Wohnungseigentumsgesetz, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse Ihrer Eigentümergemeinschaft.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zweierlei: das Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Für Renovierungen und Sanierungen ist diese Aufteilung entscheidend, denn über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Gemeinschaft und nicht der einzelne Eigentümer.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum
Die Räume der Wohnung und Bestandteile, die verändert werden können, ohne andere Eigentümer oder das Gebäude als Ganzes zu beeinträchtigen – typischerweise nichttragende Innenwände, Wand- und Bodenbeläge, Innentüren und die Sanitärobjekte.
Gemeinschaftseigentum
Alles, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder gemeinsam genutzt wird – etwa Fundament, tragende Wände, Decken, Dach, Fassade, die Außenfenster sowie gemeinsame Leitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit bzw. Abzweigung in die Wohnung.
Typische Fälle bei einer Sanierung
| Vorhaben | Häufige Zuordnung | Was zu klären ist |
|---|---|---|
| Wände streichen, tapezieren, Bodenbelag tauschen | Sondereigentum | ob ein neuer Belag den Trittschallschutz zur Nachbarwohnung verschlechtert |
| nichttragende Innenwand versetzen | meist Sondereigentum | ob die Wand wirklich nicht tragend ist und keine gemeinsamen Leitungen enthält |
| Bad erneuern, Objekte versetzen | überwiegend Sondereigentum | ob Steigleitungen, Fallrohre, Estrich, Abdichtung oder andere Bauteile des Gemeinschaftseigentums betroffen sind |
| Estrich erneuern | häufig Gemeinschaftseigentum | Zuordnung laut Teilungserklärung und Auswirkungen auf den Schallschutz |
| Fenster austauschen | Gemeinschaftseigentum | Beschluss der Gemeinschaft, einheitliches Erscheinungsbild der Fassade |
| Durchbruch in einer tragenden Wand | Gemeinschaftseigentum | Statik, Beschluss der Gemeinschaft, gegebenenfalls behördliche Genehmigungen |
Wann die Gemeinschaft gefragt ist
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen nach dem Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich einen Beschluss der Eigentümerversammlung – auch dann, wenn die Veränderung nur der eigenen Wohnung zugutekommt. Für bestimmte Maßnahmen, etwa zur Barrierereduzierung oder zum Einbruchschutz, sieht das Gesetz einen Anspruch auf Gestattung vor; wie sie durchgeführt werden, entscheidet aber auch dann die Gemeinschaft.
Weil Eigentümerversammlungen oft nur einmal im Jahr stattfinden, sollte diese Frage früh gestellt werden. Die Hausverwaltung kann sagen, welche Unterlagen für einen Antrag nötig sind und wann die nächste Versammlung ansteht.
Praktische Abstimmungen im Haus
Vor Beginn der Arbeiten
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auf Regelungen zu Umbauten, Böden und Leitungen prüfen
- Hausverwaltung über Art und Zeitraum der Arbeiten informieren
- Absperrungen von Wasser oder Strom, die andere Wohnungen betreffen, rechtzeitig abstimmen
- Nutzung von Treppenhaus, Aufzug und Stellflächen für Container klären
- Nachbarn über besonders laute Arbeiten informieren
Wie sich Lärm, Staub und Treppenhaus im Alltag regeln lassen, beschreibt der Beitrag Renovieren im Mehrfamilienhaus. Warum ein neuer Bodenbelag für die Nachbarn lauter werden kann, erklärt der Leitfaden Trittschall beim neuen Boden.
Sonderfall Leitungen
Bei Wasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen verläuft die Grenze oft mitten durch die Wohnung. Häufig gehören die Steigleitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit bzw. Abzweigung zum Gemeinschaftseigentum und die Leitungen danach zum Sondereigentum. Wird im Bad erneuert, lohnt die Frage, in welchem Zustand die gemeinsamen Leitungen sind und ob eine Strangsanierung im Haus ansteht. Mehr dazu im Beitrag Alte Wasserleitungen im Altbau.
Häufige Fragen zur Sanierung der Eigentumswohnung
Für reine Arbeiten im Sondereigentum ist das oft nicht vorgeschrieben, aber sinnvoll, sobald Treppenhaus, Aufzug oder gemeinsame Anschlüsse betroffen sind. Manche Haus- oder Gemeinschaftsordnungen enthalten dazu eigene Regeln.